Dal momento che s’intende acquistare un’immobile è quasi sempre necessario ricorrere ad un prodotto di mutuo, un prestito che viene concesso da un istituto di credito e che deve essere restituito attraverso il pagamento di più rate mensili. Ma quando si parla di prestiti è importante verificare i tassi d’interesse; a tal proposito, vediamo insieme quali sono i principali prodotti di mutuo e i relativi tassi d’interesse applicati, in modo che ognuno possa comprendere al meglio qual é il contratto più adeguato alle personali esigenze.
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I principali prodotti di mutuo
I mutui si differenziano principalmente per la loro durata nel tempo e per gli interessi applicati, in quanto si parla di somme di denaro che devono generare una rendita futura a vantaggio dell’ente erogante, sia esso una banca o una finanziaria. I principali prodotti di mutuo sono i seguenti:
– mutuo a tasso fisso;
– mutuo a tasso variabile;
– mutuo a tasso misto;
– mutuo a tasso variabile con CAP;
– mutuo a tasso bilanciato.
Il mutuo a tasso fisso
Si tratta di un prodotto storico, utilizzato da quasi tutte le famiglie degli anni’80 quando ancora non esistevano altri prodotti di mutuo; in questo caso la rata mensile è bloccata e rimane identica per tutta la durata del contratto. Coloro che sottoscrivono un mutuo a tasso fisso hanno la certezza di pagare sempre la stessa cifra, ma devono accettare di corrispondere una rata un poco più elevata rispetto a quella degli altri prodotti di mutuo. Una formula di questo tipo è conveniente solo quando non si riescono ad accettare con serenità gli sbalzi tipici delle principali Borse mondiali.
Il mutuo a tasso variabile
Contrariamente a quanto accade con il tasso fisso, in questo caso la rata varia nel tempo, essendo di fatto sensibile all’andamento delle Borse; questo aspetto permette agli istituti di credito di concedere prestiti la cui rata è decisamente bassa, spesso un buon 10% in meno rispetto a quella di un mutuo a tasso fisso. Tuttavia, coloro che sottoscrivono un contratto di questo tipo devono accettare il rischio di dover pagare molto di più il loro prestito, in quanto nessuno può prevedere l’andamento economico globale dei futuri anni a venire. Deve essere comunque precisato che tale situazione è quantomeno improbabile e può verificarsi solo in caso di una forte crisi economica protratta per un lungo periodo di tempo (inteso come “diversi anni”).
Il tasso variabile con CAP
In questo caso siamo di fronte a una delle più recenti formule di mutuo, dove la rata variabile viene garantita mediante l’impiego di un tetto massimo, una soluzione che mira a risolvere il problema dello sforamento dei tassi d’interesse; chiaramente, la rata di un prodotto di mutuo come questo è lievemente più alta rispetto a quella del tradizionale tasso variabile. Questa soluzione è attualmente la più popolare, in quanto unisce i vantaggi del mutuo a tasso variabile alla sicurezza garantita da un mutuo a tasso fisso.
Il tasso misto e il tasso bilanciato
Queste due ulteriori tipologie contrattuali permettono ai clienti delle banche di miscelare le caratteristiche dei mutui a tasso fisso con quelle dei mutui a tasso variabile; nello specifico, il mutuo a tasso misto consiste in una formula rinegoziabile, mentre il mutuo a tasso bilanciato è un contratto dove la cifra della rata è determinata da una quota fissa e una variabile. Nel primo caso siamo di fronte a un prodotto che cerca di accomodare i più incerti, che hanno così l’opportunità di rivalutare il contratto molto prima della sua scadenza; il tasso bilanciato consiste invece in una tipologia di mutuo che viene concessa con difficoltà, in quanto si può affermare che si tratti di una soluzione comunque sconveniente per entrambe le parti contraenti rispetto agli altri prodotti di mutuo.
Gli interessi di mora e il tasso di usura
Cosa sono gli interessi di mora
Gli interessi di mora vengono accumulati solamente quando non viene corrisposto il pagamento di una o più rate di un prodotto di mutuo; in genere hanno un valore che oscilla fra il 2 e il 4% e vengono calcolati giornalmente. Per risarcire gli interessi di mora questi ultimi devono essere corrisiposti integralmente; in genere, gli istituti di credito li aggiungono alla rata successiva in maniera automatica.
Cos’è un tasso di usura
Al fine di garantire la parte mutuataria da situazioni economiche che possono comportare la perdita totale dell’immobile o il pagamento di rate troppo costose, il Parlamento ha varato il giorno 7 Marzo del 1996 la legge numero 108, che introduce delle precise soglie oltre le quali un prodotto di mutuo assumerebbe le caratteristiche di un prestito a tasso usurario. A tal proposito, il Ministero del Tesoro pubblica periodicamente sulla Gazzetta Ufficiale il TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio), un valore calcolato sulla base della media dei tassi applicati ai mutui dai maggiori istituti di credito nel trimestre immediatamente precedente. Per verificare se un prodotto di mutuo supera le soglie previste dalla legge si può utilizzare un semplice calcolo, per il quale è necessario aggiungere al TEGM 8 punti percentuale; nel caso il tasso d’interesse applicato al prestito risulti più alto di tale valore, si ha la certezza di essere di fronte a un tasso usurario, perseguibile penalmente. In tal caso il cliente ha il diritto di recedere dal contratto e di pretendere il rimborso degli interessi corrisposti; resta obbligatoria la restituzione dell’intera quota capitale.