Se si vogliono evitare imprevisti e sorprese spiacevoli è essenziale conoscere le spese sul mutuo accessorie. In questo modo sarà possibile calcolare l’ammontare esatto da richiedere, quali informazioni vanno verificate con l’istituto di credito e quando e quali pagamenti vanno fatti.
Il costo mutuo casa non si limita agli interessi sulla somma finanziata, ci sono tre macro-categorie ben distinte di cui tenere conto.
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Costi di concessione ed erogazione mutuo
Tra i costi mutuo prima casa ci sono:
• Spesa istruttoria mutuo: si tratta della fase nella quale l’istituto di credito stabilisce se concedere il mutuo, acquisisce la documentazione necessaria, vaglia la capacità di credito, eccetera. Le spese del mutuo possono essere calcolate in misura fissa o in percentuale all’importo richiesto. Ogni istituto bancario sceglie la soluzione più indicata, molte non applicano spese, indicando chiaramente sotto la voce: spese di istruttoria mutuo, che corrispondono a zero euro.
• Spese di perizia: la perizia viene affidata dalla Banca ad un tecnico di sua fiducia che accerterà il valore della casa e si accerterà che non vi siano abusi edilizi o anomalie. Le spese perizia mutuo sono di 350 euro, ma in caso di fasce di richiesta alte possono variare.
• Spese notarili: sono compresi in questa voce sia l’onorario del notaio che le imposte statali per l’iscrizione all’ipoteca. Queste spese variano in base alla tipologia dell’atto, dall’istituto erogante e dall’importo richiesto. Dato che queste spese sono molto variabili è sempre bene richiedere un preventivo.
• Imposta sostitutiva: come dice il nome sostituisce il regime ordinario: imposta di registro, di bollo, catastale, ipotecaria e gli oneri governativi di concessione, tutte spese erogazione mutuo previste per accedere ad un mutuo. Dal 2013 l’istituto bancario e il richiedente devono dichiarare di voler usufruire dell’imposta sostitutiva, altrimenti verranno applicate le aliquote del regime ordinario. Con il DL n°168 del 12 luglio 2004 è stata modificata la normativa per introdurre un’altra aliquota e creare due categorie: aliquota del 2,00% e dello 0,25%. L’imposta sostitutiva del 2,00% per acquisto, ristrutturazione o costruzione di immobili che non hanno i requisiti di prima casa, invece l’aliquota dello 0,25% per gli stessi motivi ma che soddisfano i requisiti di prima casa. L’imposta sostitutiva in caso di mutuo per liquidità è dello 0,25%. L’istituto bancario calcola l’imposta sostitutiva, la trattiene e si occupa di versarla all’erario.
• Costi assicurativi: tra questi costi c’è l’assicurazione obbligatoria scoppio e incendio che viene messa dall’istituto bancario a tutele dell’immobile ipotecato. Senza l’assicurazione la banca non procederà ad erogare il mutuo, il richiedente è libero di scegliere la compagnia di assicurazioni che preferisce purché copra i rischi che la banca impone. La polizza ha un costo variabile calcolato in base al valore di mercato dell’immobile. Alcune banche chiedono inoltre un’assicurazione sulla vita e sulla riduzione dello stipendio e perdita di lavoro.
Costi del periodo d’ammortamento
I tipici costi d’ammortamento sono:
• Interessi passivi: vengono calcolati in base al tasso di interesse d’erogazione del mutuo e, con la quota capitale definiscono l’importo della rata.
• Commissioni d’incasso rate: sono spese accessorie mutuo, date dalla riscossione da parte dell’istituto bancario delle rate. Si tratta di costi ripetitivi di alcuni euro che vengono prelevati dal conto corrente del richiedente alla scadenza di ogni rata. Alcuni istituti bancari non applicano spese di incasso rate, mentre altre prevedono l’incasso in un unica soluzione anticipata di tutte le commissioni calcolando il costo singolo e moltiplicandolo per il numero delle rate previste.
• Spese gestione pratica: con un ammontare di poche decine di euro rappresentano la commissione per la gestione della pratica durante il corso dell’anno. Diversi istituti di credito non applicano nelle spese per mutuo quelle di gestione pratica.
• Spese di invio comunicazioni: sono i costi che il richiedente spende per le comunicazioni di tipo cartaceo che la banca invia almeno una volta ogni 12 mesi con il riassunto dello stato del mutuo. Volendo è possibile richiedere a proprie spese che la documentazione venga inviata con maggiore frequenza oppure su posta elettronica.
Costi potenziali
Tra questi costi si trovano delle voci che, a causa di situazioni particolari, possono presentarsi nel corso degli anni, spesso a causa del mutuatario. Sono previste per legge e dal contratto e sono:
• Interessi di mora: dovuti solo nel caso in cui la rata venga pagata in ritardo. Vengono recuperati sulla rata successiva a quella in ritardo. Gli interessi di mora sono calcolati per ogni giorno di ritardo e vengono definiti in fase di contratto.
• Recupero crediti: rientrano in questa voce le spese per l’invio di comunicazioni di tipo legale per mancati pagamenti, messa in mora del richiedente, ingiunzioni legali e eventuale recupero crediti da parte di terzi.
• Estinzione anticipata: il mutuatario può richiedere l’estinzione anticipata in qualsiasi momento, la legge Bersani non prevede nessuna penale per i mutui stipulati dopo il 2 febbraio del 2007 per mutui stipulati per acquisto o ristrutturazione di immobili adibiti ad uso abitativo o per lo svolgimento della propria attività. Per i mutui stipulati prima l’ABI ha concordato delle penali ridotte con delle regole ben precise sul loro calcolo.