Il mutuo affitto è una nuova formula di acquisto dell’immobile con una formula innovativa denominata tecnicamente rent to buy. Questa innovativa forma di acquisto casa è utile a chi non possiede tutti i requisiti idonei che gli istituti di credito richiedono per accedere al finanziamento di un’immobile.
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Cos’è l’affitto con riscatto?
Per acquistare un immobile o anche una piccola casa, è necessario effettuare un esborso economico non indifferente oltre a tutte le ingerenze burocratiche necessarie. Per questo motivo molti decidono di accendere un mutuo prima casa o comunque rivolgersi ad un soggetto intermediario che sia disponibile a garantire un finanziamento per avere la disponibilità economica necessaria all’acquisto.
In parole povere, non si fa altro che richiedere un prestito ad un istituto bancario il quale anticipa il denaro che dovrà essere poi restituito con gli interessi in base ad un piano di ammortamento predeterminato.
La banca inoltre richiede alcune requisiti per il mutuo di finanziabilità prima della concessione del prestito; non tutti riescono a soddisfare tale richiesta, i lavoratori precari ad esempio non posseggono una busta paga.
A causa della crisi economica anche le banche però hanno avuto la necessità d andare incontro a tutti coloro che non riuscivano ad ottenere un muto perché privi di garanzia, questo attraverso un modello di contratti, di origine anglosassone conosciuto come rent to buy.
Si tratta di forme di contratto atipiche, disciplinate solo a partire dal 2014 con il decreto Sblocca Italia che permettono alla grande maggioranza degli italiani di ottenere un finanziamento per l’acquisto di un immobile.
Nello specifico il contratto con riscatto mette insieme varie tipologie di contratto tipiche come la locazione o l’opzione affitto con riscatto.
Come funziona il mutuo affitto con riscatto
Il funzionamento di questo particolare contratto denominato mutuo affitto con riscatto è molto semplice ed intuitivo.
Il conduttore infatti ha il godimento immediato di un immobile ad uso abitativo attraverso il pagamento di un canone mensile in corrispettivo.
Al termine di un periodo di tempo stabilito fra le parti, la cui determinazione è libera ma non può superare i dieci anni, il conduttore può diventare acquirente destinando parte del canone pagato proprio all’acquisto dell’immobile.
In genere, sono le parti a stabilire l’ammontare del canone di affitto, che in realtà diventerà un mutuo affitto, tendenzialmente è più alto rispetto ai prezzi classici.
Saranno sempre le parti in sede contrattuale a definire quanto di questo canone andrà versato come caparra al fine dell’acquisto futuro dell’immobile.
Inoltre, spesso viene anche inserita nel contratto di affitto con riscatto una clausola che prevede la restituzione di una parte della somma versata nel caso in cui non si pervenga all’acquisto
In merito alla registrazione del contratto di affitto con riscatto, la legge del 2014 ha previsto la necessità della trascrizione al fine di poter acquistare alla fine un immobile privo di ipoteche e libero da vincoli.
Il contratto di rent to buy quindi deve essere sottoscritto da entrambe le parti di fronte ad un notaio e poi trascritto, infine, la validità della trascrizione è decennale.
I vantaggi del mutuo a riscatto
Sono indubbi i vantaggi del contratto mutuo a riscatto; innanzitutto, anche coloro che hanno un contratto di lavoro a tempo determinato avranno la possibilità di acquistare un immobile attraverso una formula creditizia più adatta alle proprie esigenze, inoltre grazie alla caparra versata potranno bloccare l’immobile acquistandolo in seguito oppure ripensandoci senza perdere nulla.
Con il mutuo a riscatto non si possono comprare solo immobili ma anche terreni, cantine, capannoni, per questo motivo, le imprese di costruzione avranno la possibilità d anticipare i costi per la realizzazione dell’edificio sfruttando le potenzialità di questa tipologia contrattuale.
Grazie alla caparra anticipata sarà possibile richiedere un finanziamento per una somma minore rispetto al valore iniziale del bene, ciò comporta un minor aumento degli interessi e maggiori possibilità di ottenere un mutuo.
Infine, tasse e imposte dovute generalmente dai proprietari come l’IMu, non verranno accreditate al conduttore che inizialmente avrà un contratto di affitto.
L’affitto mutuo e la tutela di entrambe le parti
Il contratto di affitto con riscatto è conveniente per entrambe le parti, in primis il proprietario qualora blocchi la vendita dell’immobile grazie alla caparra versata dal conduttore può chiedere il rilascio del locale se quest’ultimo inizia a non pagare quanto pattuito.
Tale procedura è molto più semplice e immediata rispetto allo sfratto. Inoltre, avrà la possibilità di trattenere a titolo di indennità il canone percepito se l’acquirente decide di non acquistare l’immobile alla fine del periodo predeterminato in contratto. d’altra parte, il conduttore, se il proprietario non desidera più vendere l’immobile si vedrà restituito quanto pattuito nel contratto a titolo di risarcimento, la somma inoltre viene maggiorata in base agli interessi legali.